房產(chǎn)企業(yè)存在的一些涉稅問題

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　　2008年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)又被列入全國稅收專項檢查范圍?，F(xiàn)將目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收入和成本費用處理方面存在的一些問題羅列如下，以便企業(yè)做好自查，免除不必要的稅務處罰。

　　隱匿應稅收入類用預收款方式銷售不動產(chǎn)、轉讓土地使用權的，將預收收入掛在往來賬上，或將部分款項開具收款收據(jù)，或直接沖減開發(fā)成本，不確認或少確認收入；整體轉讓“樓花”不作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬；將代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認收入；無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯(lián)企業(yè)及個人；通過房地產(chǎn)代理公司開出代理手續(xù)費，抵減銷售額，以房款凈額為計稅營業(yè)額；將開發(fā)產(chǎn)品轉作自用，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務、拍賣、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，未按視同銷售申報納稅；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；開發(fā)的會所等產(chǎn)權轉給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；售后返租業(yè)務，以沖減租金后實際收取的款項計收入；以房抵工程款、廣告費、銀行貸款本息或以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入；以房換地、以地換房業(yè)務未按非貨幣交易準則進行處理，或不開發(fā)票不入賬；舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入不合并計算收入。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入；私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據(jù)，隱匿收入；開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入不作或少作收入。

　　虛列成本費用類發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖減收入，不沖回已結轉成本；從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬；多預提施工費用，虛列開發(fā)成本；在結轉經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出；將開發(fā)期間財務費用列入期間費用，多轉當期經(jīng)營成本；將擁有土地使用權的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬；利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費；虛構施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本等。