房地產估價師復習資料：制定物業(yè)管理計劃

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　　制定物業(yè)管理計劃：

　?。ㄒ唬┐_立目標

　　物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標是制定管理計劃的基礎。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。

　?。ǘz查物業(yè)質量狀況

　　檢查物業(yè)質量狀況是物業(yè)管理工作的重要內容，這種檢查通常包括建筑物外部和內部墻體、基礎和屋頂、建筑設備和裝修等所有方面，還要針對租戶經常指出的一些特殊問題進行檢查。

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　　出租實際上是出售一定期限（月或年）的物業(yè)使用權，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下租約才會得以維持，從這種意義上來講，為物業(yè)出租而進行的努力是永無止境的。

　　這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說明出租策略的不同會帶來物業(yè)租金水平的差異。

　?。ㄋ模┨岢鲱A算（包括管理費）

　　預算是物業(yè)管理中經營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構成了物業(yè)管理的量化目標。要根據實際經營情況對預算進行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時物業(yè)管理人員往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預算一般預示著建筑物內的某些設備需要予以更新。

　　（五）簽訂物業(yè)服務合同

　　業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的服務合同必須明確物業(yè)管理人員的權利和義務，以免物業(yè)管理人員事無巨細都要請示業(yè)主。

　　（六）物業(yè)管理記錄和控制

　　當物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)管理人員必須及時收集整理有關數(shù)據，以便編制有關報告。例如一份月財務報告就應包括上月結余、本月收入（包括租金、保證金和其他收入等）、本月支出（包括人員工資、維護費、修理費、水及能源使用費、稅費、保險費、抵押貸款還本付息、管理費、宣傳廣告費、資本回收等）和月末結余。通過閱讀月財務報告，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就會發(fā)現(xiàn)哪些費用超出了預算。

責任編輯：芊墨

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發(fā)布：2007-07-10 11:36 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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